[摘要] 众说纷纭的楼市中，有一种观点认为，“面包”价格的高昂源于“面粉”价格的飙升，要想根本上解决房地产市场的问题，必须改革现有的一系列土地管理制度。否则，现有政策退出后，房价将会迎来暴涨。
楼市大调整态势下，狂飙猛进的房价放缓了脚步。
众说纷纭的楼市中，有一种观点认为，“面包”价格的高昂源于“面粉”价格的飙升，要想根本上解决房地产市场的问题，必须改革现有的一系列土地管理制度。否则，现有政策退出后，房价将会迎来暴涨。对此，苏州日报社资深记者吴云赞表示：有市场前瞻性者去拍地。
新政后苏州规模土地出让 一半以上在高新区
6月19日，苏州将举行楼市新政后的首场大型土地拍卖会，总计将推出32幅地块，推地总面积达1653339平方米，总量相对较大。
从推地区域来看，此次高新区推出10幅地块，占推地总量的57.87%，位列。其中住宅用地约为739175.9平方米，占到了区域推地量的77.26%。从房地产市场表现来看，目前高新区西部在售项目有MAX未来、水秀坊等，区域供应量处于不足状态，此次重拳推地，将进一步缓和区域供求关系。
同时，吴中区、中心城区分别推出7幅地块，成为次供应主力。据统计，吴中区推地面积占总面积的16.9%，其中住宅用地面积为主力，而本次郭巷将推出三宗住宅以及商务金融用地，成为吴中区推地的亮点。在今年1月23日的土地拍卖中，该区域地块曾掀起拍卖高潮，受到尹山湖城市规划的影响，地块楼面价甚至高出在售项目价格。因土地资源的相对稀缺，此次中心城区12.93%的推地比例表现十分突出，中心城区此次供地主要集中在新城板块。
从土地供应用途来看，相比商业用地的比重占到总量的30%以上，主要集中于新兴居住板块，包括中心城区的新城板块、工业园区的唯亭板块，高新区浒墅关、科技城以及吴中区长桥、郭巷板块等。记者注意到，城镇住宅用地主要分布于此前的热点区域，但起报价格均有一定程度上涨。其中，表现突出的包括高新区浒墅关、科技城板块用地，平均起报价已经达到四千元以上，相较今年1月份的土地拍卖，有近千元涨幅。
有关专家表示，受新政影响，近阶段以来苏州土地市场表现相对低迷，工业园区几次推地市场反响一般，但不排除将有地产开发企业趁此机会抄底。此次土地拍卖是一次土地市场试水之拍，也可以作为开发商预测后市的一个参考。不过32块地最终的归属如何，有待现场表现。
苏州市国土资源局出让国有建设用地使用权拍卖公告
2010年第2号
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号）、《苏州市城镇国有土地使用权招标、拍卖暂行办法》，经苏州市人民政府批准，由苏州市国土资源局对三十二宗苏州市区地块组织进行公开拍卖出让。现将有关事宜公告如下：
一、地块位置及规划指标概况
延伸阅读：
调控新政满月土地仍走俏 实力房企拿地势头不减
新政满月之时，北京又冒出两个地王，引发众人对新政效果的质疑。来自中原集团研究中心的资料显示，在新政满月之时，住宅和土地市场呈现出了截然不同的态势。
国内住宅市场受到严重影响，成交量大幅下降，跌幅超过60%，购房者持币观望，开发商延迟开盘。然而，同期宅地市场则依然欣欣向荣，开发商拿地热情依旧。
不过，业内人士认为，当前拿地仅仅是实力房企所为，由于新政对于土地市场的影响将滞后于住宅市场，因此开发商在土地市场的动作将愈发谨慎。
4月宅地交易略降
中原集团研究中心列举了在新政之后，北京、上海、天津等三个城市的9个成交地块，均有大小不等的溢价，其中，保利地产5月7日在上海闽行区域拍下的一个地块溢价率，达到了177%，其楼面价格达到了9544元/平方米。
来自该机构对国内主要的十二个城市住宅用地出让情况的监测显示，在新政前后住宅用地出让数量、出让流标率以及出让溢价率等方面并未发生明显变化。
其中最近四周，住宅用地周平均出让面积约153公顷，流标率24%，溢价率37%，相比2010年1～3月的宅地交易情况而言，虽然呈现下降态势，但是幅度并不明显。数据显示，在2010年1~3月，周平均出让面积为214公顷，流标率13%，溢价率56%。
“尽管土地市场整体情况未发生明显调整，但近期市场已呈现微妙变化。”中原集团研究中心总监陶琦在接受《每日经济新闻》采访时表示，热点地块仍然受到大型有实力的发展商的青睐。
其中资金雄厚的国企、央企及上市公司出手阔绰，比如保利、富力、绿地、陆家嘴、北建、金融街等均榜上有名；而中小开发商对于中小地块的出价较为谨慎，以底价或略高于底价成交的居多。
延伸阅读：
土地市场偏谨慎
土地市场未见明显反转，实力房企拿地势头不减，是不是意味着新政的失效？
“房市降温了，地市也必然降温。”杨红旭对记者表示，这是市场规律，只不过相比住宅市场受到的冲击，土地市场会有滞后。他表示，当前多数开发商已经减少了拿地需求，“至于少数地块依然火爆，应跟这些地块的优质性和稀少性有关。”
房山新出的两个地王被人质疑为地方政府无调控诚意。特别是北京建工以14亿余元的总价中标房山区房山线长阳站8号地，折合楼面价达到7500元/平方米。这将成为房山地区第二高价地，房屋建成后预计售价将达15000元/平方米。
不过，链接地产市场分析师张月认为，现在拿地的情形还是应该分区域来看待。“新政后也有流拍的。”她认为，地王的再现主要在于房山未来的潜力，地铁和2900亿投资南城这些利好，身处房源相对较缺的北京西部，房山未来价格走势还是涨的。
中原集团研究中心的报告也显示，虽然从目前上海、广州等地公布的预公告地块情况来看，未来土地批出量将大幅增加，但热点区域的热点地块仍较为稀缺。
张月分析，在新政之后，除了空间，开发商也会衡量区域的抗跌性。比如通洲以前再高的价格也会追涨，在调控之后，消费者买高价房时也会比较谨慎，所以开发商轻易制造地王也会比较冒险。
由于北京、上海等地改变了原本价高者得的土地出让规则，加之大量土地供应也令中小发展商拿地机会增加。陶琦预计未来整体地价水平将有所下降，这也将有助于中央政府实现房价调控目标。
不过，愈发谨慎的土地市场并非会陷入沉静。
“由于2009年住宅销售火爆，大多数开发商持有充沛的资金，足以应付当前的局面。”陶琦认为，新政也强调增加有效供应，这将使一些有条件的开发商对中远期市场抱有较高期望，转而增加土地储备。
延伸阅读：
招拍挂制度是高房价的罪魁祸首吗？
指望通过取消招拍挂制度来抑制房价，不切实际。但招拍挂制度确需完善，让稀缺的土地资源更合理地配置到社会中
“那么多企业都争一块地，谁出的价高谁就能拿到，地价能不被推高吗？地价高了，开发商自然也就把成本摊到房价里，房价肯定会升高。”北京市朝阳区一位市民担心地说。
有人担心，继续实行招拍挂制度，将会不断推升地价，从而推动房价不断上涨。
“很多人都有这种看法，其逻辑是：地价决定了房价，高地价自然带来高房价，而高价地是实行招拍挂制度出让的，因此，招拍挂制度就成了高房价的罪魁祸首。”中国土地勘查规划院副总工程师邹晓云说：“但事实并非如此简单，同是招拍挂方式出让土地，2009年，北京出了很多高价地，可是在2007年下半年到2008年上半年，北京近乎有一半的土地甚至黄金地块以底价成交，有的甚至流拍；同样以招拍挂方式出让土地，在去年火热的地产市场上，北京、上海、杭州等一线城市频出地王，一些二、三线城市土地价格却较平稳。2004年以来，北京、上海、广州、沈阳等10个大城市中，沈阳的招拍挂比例，由于土地供应充足，沈阳的房价、地价最为稳定。这说明，招拍挂制度导致地价、房价上涨的观点总体上是不成立的。”
“土地价格由开发商竞价形成，而其愿意出多少钱买地主要是依据对未来商品房市场的预期。招拍挂是招标、挂牌和拍卖三种土地出让方式的简称，只是搭建了一个公开交易平台，这种出让制度并不必然产生高价地。从近几年的情况看，市场过热时期容易出现非理性拿地行为。”王小映分析说。
“没有招拍挂制度，中国房地产行业就不可能有一个公平的竞争环境。”万科集团董事长王石表示，早期招拍挂制度还未普及时，拿地对万科来说是一件很困难的事。如果企业的核心竞争力不是谁的房子更受购房者欢迎，而是谁能获得低价土地，那么企业恐怕很难胜出，住宅的居住品质也很难得到持续提升。
“此轮房价暴涨的原因主要在于投机盛行、供需失衡，过多的货币追逐相对太少的商品，这个商品又主要集中在房地产等领域，房价岂有不涨之理？显然，房价暴涨不能简单归结于招拍挂制度。指望通过取消招拍挂制度来抑制房价，不切实际。但这并不意味着它是完美的制度。”严金明说。
如何进一步完善招拍挂制度，让稀缺的土地资源更公平、合理地配置到社会中？
“首先要认清的是，土地不仅具有经济属性，还有民生保障功能。”严金明认为，当前地方政府在出让土地时绝不能一味简单地采用拍卖或轮番竞价方式让“价高者得”，凡涉及民生的普通住宅用地或中小套型、中低价位住宅用地，尽量采取限房价、竞地价等方式，探索“综合评标”、“一次竞价”等方式防止土地价格被哄抬、炒高到非理性的高度。而对一些占比很少的高档房用地和商业用地，要采取竞争性较强的挂牌和拍卖方式，彰显土地价值，防止国有资产流失，同时把更多地用在中低收入者的住房体系建设上。
关于坚持和完善招拍挂制度，国土资源部副部长贠小苏不久前表示，在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市，将选择以自住性、中小套型商品房建设用地开展试点，探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施。试点过程中，根据不同地块的实际建设条件和政府调控目标引入多因素评判，探索完善土地招拍挂出让制度的具体政策。
记者注意到，当前不少城市正在探索完善招拍挂制度，北京、上海、南京等城市在土地供应中，不再把“价高者得”作为条件，而更注重综合考虑市场形势、地块特征和政府宏观调控目标等多方面因素,中小套型、中低价位住宅用地交易均价开始出现不同幅度的下调。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
