[摘要] 记者采访多家商业银行和房贷机构获悉，在审批贷款的实际操作中，对于二套房如何“认房又认贷”，多数银行已经有了统一的操作标准。从这一实操标准看，二套房“卡”得非常严格，被划归二套房的主要有七种情况，就连很多“假离婚”躲避二套房政策的做法也被杜绝。
房地产调控新政出台已有时日，相关细则也在逐渐明晰。而市民关注的二套房认定标准，目前已能确定是“认房又认贷”。但其更细的实施细则是什么？
记者采访多家商业银行和房贷机构获悉，在审批贷款的实际操作中，对于二套房如何“认房又认贷”，多数银行已经有了统一的操作标准。
从这一实操标准看，二套房“卡”得非常严格，被划归二套房的主要有七种情况，就连很多“假离婚”躲避二套房政策的做法也被杜绝。
银行实操标准先于政府细则
5月7日，住房和城乡建设部副部长齐骥又提出，二套房认定标准很可能不是单纯地“只认房”或“只认贷”，而是二者相结合来判定。
截至今日，住建部、银监会“认房又认贷”的成文规定并未下发，相关细则也不明晰，这使得银行既要执行“认房又认贷”的调控精神，又不得不在政策出台前，自己率先“摸索”一套具体的实施标准。
“最近全行上下，牵扯精力的就是房地产调控之后，房贷业务该怎么做。而对于我们业务部门而言，一项重要工作就是各项新政的‘翻译’，即如何让每一单的审批都符合监管要求。”某国有银行房贷业务负责人说。
“认房又认贷”明确七种情况
“经过一段时间的‘切磋’，我们现在已经有了一个不成文的执行标准。”个贷机构伟嘉安捷相关负责人吴昊告诉记者，从与该公司合作的14家银行办理房贷业务的要求看，各银行对于“认房认贷”的实操标准或者说“口头细则”，还是比较一致的。
记者梳理银行和伟嘉安捷等个贷机构的房贷实操标准发现，目前判定为二套房的主要有七种情况。只要属于其中任一种情况，申请房贷都要被认定为二套房，贷款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基准利率的1.1倍。
一位接近北京房屋登记信息系统的消息人士向记者透露，北京市有可能不再专门出台二套房的认定标准，而是直接执行住建部正在拟定的认定标准。“住建部的二套房认定标准也不可能太细，具体到每种情况如何判定，还是由银行决定。”
银行认定为二套房的七种情况
1父母名下有住房，以未成年子女名义再购房
详解：根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
2未成年时名下有房产，成年后再贷款购房
详解：根据目前银行“认贷又认房”，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。
3个人名下有全款购买的住房，再贷款购房
详解：过去只“认贷”，这种情况不算二套房，但现在加了“认房”，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
4个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房
详解：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。
5首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款
详解：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。
6婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起
详解：夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
7婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房
详解：只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过“假离婚”来规避二套房新政的想法也付之东流。
隐瞒婚史、办假离婚 购房者避新政"怪招"大全
近期，国家出台了一系列有力抑制房价过快上涨的新政，我市落实国务院文件精神，公布了“深十三条”调控意见。政策中，对二套房首付提高至５０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍的规定尤为引人注目。
为规避二套房政策，一些中介公司和购房者可谓煞费苦心，有的中介甚至教唆购房者向银行虚报婚史、提交假复印件、签订阴阳合同等用虚假材料蒙混过关。但这些规避办法真的能奏效吗？这中间又蕴含怎样的风险？就此，记者采访了我市银行信贷部门相关工作人员以及律师。银行和律师提醒市民：弄虚作假将严重影响个人信用，假离婚、借他人之名购房更可能使得购房者损失不小。
“怪招” １
同时贷款购买多套“首套房”
记者在网上看到，有的网友在网上支招，声称在同一时间，同时购买多套房产，并分别向多家银行同时申请贷款，使多套住房都能获得首套房的优惠政策。
银行说法：
抽查发现照样调整利率
对此，银行工作人员表示，目前，银行已经意识到相关风险，并在积极找寻应对措施。这位工作人员表示，贷款买房信息在银行放贷两个月后就能查到。放款两个月后，银行还会对贷款人进行抽查，一旦查出贷款人同时贷款购买多套房，不仅会调整其贷款利率，也会使其个人信用受损，以后在办理信用卡、贷款购车、购房等方面都将受到很大影响。
律师说法：
买房人有可能得不偿失
广东启仁律师事务所许宜群认为，银行因无法查实贷款人同时向多家银行贷款购买多套住房而执行首套房政策，买房人虽然并不违法，但国家很可能于近期出台物业税等相关税收，并由此限制打压炒房者，为此同一家庭如果购买多套房产，此后也可能得不偿失。
“怪招” ２
借用他人之名购房
借名下没有房产的亲戚或朋友之名，享受首套住房贷款购房。如张某假借名下没有房产的李某名义投资房产，通过中介操作，李某以首套房的贷款条件购房并持有房产，但真正的房主却是张某，待房价涨到张某的心理预期，张某再委托中介售出房产，并按照约定的分成。
一名中介人士向记者透露，此前有一位私企老板，利用数十名员工名义购买数十套房产炒卖，并与员工签订分红协议。
银行说法：
细查贷款人还款能力
目前，银行对于贷款人还款能力的评估非常仔细。如果借用他人名义购房，那其月工资必须是月供的两倍。年薪不到１２万的，要提供缴扣保险记录、资金流水和工资单；年薪超过１２万的，则要提供纳税证明。
律师说法：
日后纠纷可能层出不穷
对此，许律师认为，此举需要中介方、名义上的买房人、实际出资人私下签署协议，约定房产的使用、处分、权利。虽然该方式钻了空子获利，但风险也不小，尽管该协议是双方自愿达成的，但对于这种本身就违法的行为，公证部门一般不予公证。当前房屋实际产权以物权登记为准，一旦房价上涨，房产证上的产权所属人要出售房屋，并坚称首付款是向实际购房人借的，即使双方诉诸法院，判定结果也不太可能如当初实际买房人所愿，说不定还会“人房两空”。而对于被借用名义的人士，真正面临买房时，有可能自己的首套房产被视为第二套房。
“怪招” ３
隐瞒婚史或提交假“”
有中介人士向客户支招：银行目前并未与民政系统联网，所以以家庭为单位审核购房人有很大难度。如果夫妻二人户口本上依然是“未婚”的话，那么这对夫妻在银行面前就不算是一个家庭，可以各自买一套房并享受首套房待遇。同时，银行也查不到贷款人是否离婚的信息，在向银行申请贷款时，通常只需提供个人资料的复印件，因此申请人只需提交一份假“”复印件也可蒙混过关。
银行说法：
征信系统可查个人情况
对此，银行工作人员表示，银行确实未与民政部门联网，但银行能查看联网的客户个人征信系统。如果部分个人征信系统没有及时更新，银行也可以通过调查走访等其他途径，调查贷款人的婚况。况且，贷款人即使侥幸获得了审批贷款，银行在此后进行抽样调查时，也可能会查出。
目前，银行对于审核客户个人资料相当谨慎，因为一旦上级部门查出贷款人违规骗取贷款，那银行信贷部门的相关经办人员就会受到严厉处罚，蒙混过关的可能性极小。同时，一旦被查出造假，贷款人个人信用会大打折扣，此后想再贷款就会很麻烦。
事实上，在采访中，也有中介人士向记者表示，如果贷款人在过往申请办理各种银行卡时写明自己“已婚”，银行就会将这些信息录入联网的征信系统，即使贷款人户口本上未变更婚况，也可能被银行查出。
律师说法：
可能涉嫌欺诈被追究责任
许律师认为，就贷款合同的本身而言，若采用欺诈手段取得优惠，银行可行使法律手段予以撤销，随时将房贷收回去。而如果涉及数额较大，贷款人无力偿还可能涉嫌欺诈，严重的还要追究其法律责任。同时，伪造、买卖国家机关证件是一种违法犯罪行为，国家有关部门会根据事实和情节轻重作出罚款、拘留等处罚，情节严重触犯刑法的，还会被追究刑事责任。
而对于银行方面，则应在放贷前与贷款人约定造假后果，并通过扩大征信系统，与民政部门联网等手段，从源头上堵住这一漏洞。
“怪招”４
蒙混难过关 夫妻办假离婚
蒙混过关不行，那就真的去办理离婚手续，通过办理“假离婚”规避二套房识别。
家住宝安、准备假离婚购房的袁小姐就是其中一位。她告诉记者，２００７年她与老公结婚，贷款购买了一套３０平米的小房子。近日，眼见国家出重拳调整房价，小两口十分开心，计划着卖小房换购大房，却没想到小房子卖不出去了。“现在每个家庭只能享受一次一套房优惠，因此所有的家庭都想尽可能一步到位，根本没人买我俩这小房子。假离婚能省下数十万的贷款，再说如果错过这次调控机会，我俩都不知道什么时候能买上房子了，我俩也是没办法呀。”
银行说法：
早有应对措施堵漏
银行工作人员表示，自２００７年国家出台调控政策，提出“二套房”概念后，银行就注意到，有不少夫妻通过“假离婚”骗取房贷优惠。为此，银行在审批贷款前，会通过明察暗访等方式调查夫妻二人的关系，同时还会在日后追踪调查夫妻二人的复婚情况。
律师说法：
小心人财两空
“用这招可一定要警惕人财两空呀！”采访中，许律师表示，目前很多有外遇或者企图摆脱婚姻的人走进律师事务所咨询，企图通过此法，顺利与另一半离婚。而假离婚一旦弄假成真，被蒙在鼓里的另一半日后要想复婚或者重新申请索要自己本应分得的财产就很难了。
许律师认为，夫妻双方既然选择了组建家庭，对待婚姻就应该严肃认真，不应为了金钱，违背当初不离不弃的誓言，切勿为了一时之利而忘记风险和道德底线。
“怪招”５
签订阴阳合同 减少首付
在采访中，记者发现，也有的购房者企图通过签订阴阳合同减少首付。也就是说买卖双方通过协商，签订两份购房合同。如房产的实际交易价格为１５０万元，但签订２００万的假购房合同，向银行申请贷款，以此降低首付金额。
银行说法：
房产价值由银行评估
房产价值不是以买卖双方购房合同为准的，而是要由银行专业的房产价值评估部门进行评估。如前段时间部分投资客高价购买传言即将动迁的旧房子，但在向银行贷款时，银行对此类房产的评估价值可能与实际成交价格相距甚远，因此获批的贷款比例也会比预期少很多。
律师说法：
买房人要警惕风险
对此，许律师认为，签订不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏性，容易产生纠纷。由此在房屋过户期间，房价一旦上涨或者下跌，买卖双方任何一方拒绝按照原始价格成交，都可能给对方带来不必要的麻烦。
“怪招” ６
先卖后买 或将房屋更名
也有的购房者想通过卖掉名下房产再重新购房，或者将房屋更名至父母等名下来避免二套房新规。
部分银行：
只要有记录就算二套房
对此，银行工作人员解释称，目前很多银行认定二套房的标准是：只要有贷款记录就算二套房。因此购房人即使是卖小房换大房，或者将房产更名，但如果此前家庭成员有贷款经历，也可能被认定为第二套房。
同时， 目前银行的征信系统已经实现联网，只要是在银行贷款买房，各家银行都可从央行的征信系统上调阅信贷记录，连外资行也概莫能外。因此，想在深圳首次购房的市民，如果已在老家贷款购房，那也会被查出，并被认定为二套房。
律师说法：
政策不明确应多观望
许律师认为，目前对于先卖后买是否能够享受套房首付、利率优惠，我市还没有出台明确的规定。如果银行只看贷款记录，那将会打击很多想要改善居住条件的家庭，同时不同银行对此的规定也不同，购房者不妨再观望一下。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
