[摘要] 中央不可能只关注CPI，而漠视资产价格上涨。那么，控制房价偏快上涨，不仅是一个保障经济健康增长的任务，也是一个社会和政治命题。继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求，将是明年房地产调控的主基调。
中央不可能只关注CPI，而漠视资产价格上涨。那么，控制房价偏快上涨，不仅是一个保障经济健康增长的任务，也是一个社会和政治命题。继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求，将是明年房地产调控的主基调。
中国房地产市场正被越来越浓重的“政策烟幕”所笼罩，业内人士和有房屋交易需求的民众，都心急火燎地想要看清方向，却被弄得晕头转向。资本市场也如此，在三季报及国庆长假后部分城市房屋销售反弹的利好驱动下，10月中旬地产股曾连续多日领涨大盘，而10月底至11月初却持续低迷，原因是年底取消房产优惠政策的消息被媒体狂炒不止。
在商品房成交量并未出现大幅下滑、房价依然上涨的情况下，政策走向的不确定性，已成为影响房产和地产股投资者的首要因素，由此可见，我国房地产市场“政策市”的特征是多么的鲜明。在目前形势下，预测和把握政策走势，已成为研究和投资房地产的关键所在。而对政策的关注，不能只盯住房贷政策，即便考虑整个房地产政策也有些狭隘，只有把房地产政策置于宏观经济政策背景下，才能理清头绪。笔者认为，继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求，将是明年房地产调控的主基调。
观察经济政策演变，去年上半年还在执行2007年中央经济工作会议制定的“双防”(防经济过热、防明显通胀)方针，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策；年中即转变成了“一保一控”(保增长、控通胀)，年底进一步变成“一保”(保增长)同时扩内需、调结构，并实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。今年10月21日，国务院常务会议在部署四季度经济工作时明确提出：要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点。
由此可见，我国宏观经济政策主要围绕“保增长和防通胀”展开，其中防止经济过冷的力度和决心远大于防止经济过热。所以去年出台了“四万亿投资计划”，今年全年信贷投放量高达近10万亿，现在看来，今年“保八”已无悬念。但不利之处是外部需求仍在不断萎缩，国内经济深层次的问题并没有解决，甚至因为急剧扩大投资而导致了产能过剩。
所以，在出口真正出现稳步正增长之前，中央对于“保增长”首战告捷之后，对明年的可持续增长并不放心，于是一方面还会加强刺激消费需求，另一方面也不愿放松投资对经济增长的支撑作用。在此背景下，国家鼓励自住需求方针不会改变，住宅市场成交活跃，直接拉动了房地产投资增长，而且还会裙带促进家电、装饰、家具等消费增长。
在此方针指导下，去年10月出台的房地产优惠政策，比如刺激自住需求的税收减免以及个人房贷优惠政策，并不会发生大的变化。尤其对于首次置业并购买的是中小户型的普通住宅的消费者，不必担心政策会由宽松转向紧缩。
不过，值得关注的是，10月21日国务院表述第四季度经济政策基调时，首次提出“管理好通胀预期”，透露出在继续保增长的同时，把预防通胀放在了重要位置。笔者认为，通胀明年定会到来，只是程度大小的区别。但是，资产价格膨胀已较消费价格膨胀提前到来，今年股价和房价都有大幅上涨。如果说股价属于相对合理的反弹，那么房价则是在高位之上非理性的再创新高。
中央不可能只关注CPI，而漠视资产价格上涨。那么，控制房价偏快上涨，不仅是一个保障经济健康增长的任务，也是一个社会和政治命题。稳定房价有两种手段，一是增加住宅供应，通过扭转供不应求的市场关系，让市场自发调节价格，但供应短时间内弹性较小，政府急也没用；二是抑制需求，尤其是增加投机的交易成本，这是可以短时间内见效的。综上所述，继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求，将是明年房地产调控的主基调。
"调还是不调？"这个简单问题成为年底楼市的谜团。从各方专家的猜测到各级部门的放风，织就了一张极度混乱不堪的"信息网"。而忐忑不安的买卖双方早已被层层"网住"难以脱身。人们不禁要问，在信息透明公开为主要基本特征的市场经济环境下，楼市的政策调整何时"不打哑谜"？
"调还是不调"一日两说
昨日各家媒体援引上海某官员的表述称，"目前资产价格在不断上涨，监管部门可以降低杠杆率。很快就可以看到中国人民银行和银监会对房地产收紧的政策出台。"而住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林也表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好等形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。
看来"调"已板上钉钉，可话音犹在耳畔，24未到，却已全然变味。住建部的一位人士又言之凿凿地说"不调"。他表示，"笼统说住房优惠政策到期并不准确，因为去年底的公布大部分优惠政策条款并无截止日期，仅有转让住房的营业税优惠一项年底到期。"
事实上，关于"楼市优惠政策的去向"几乎成为当下最热门的话题，百度的相关新闻达316万条之多。先后有各商业银行、住建部、财政部等相关部门的官员出面表态，但个中说法却大相径庭，使人不得不感叹楼市信息之"乱"。
恐慌性买卖蔓延
楼市信息的不对称和混乱无序已经在终端市场上开始发酵并显现一系列非理性的后果。记者了解到，银行目前在挑选二套房贷客户时审核越来越严格，不光是优惠利率批不出，被银行驳回的贷款申请也比比皆是。据中介公司贷款部人士介绍，目前银行在对二套房贷客户的审核上，条款比以前更细致，银行会对客户的学历、收入、资产、负债、还款能力等情况做出综合评分，评分不达标的申请就将被退回。
而买卖双方的"恐慌"心态更是为楼市乱象增加注解。找房网站安居客的负责人告诉记者，从10月份开始，以"抛售"为关键字的房源频繁出现，赶末班车购房的人也越来越多。这表明了由于楼市优惠政策未明，买卖双方已经出现不安心态。
国家统计局10日发布的统计数据显示,10月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7个百分点,涨幅与9月份相同,这已经是房价连续第8个月环比上涨。"最近房价再次推高，与楼市政策可能到期不无关系。"上述中介人士表示。
楼市政策到底谁说了算
记者注意到，涉及房地产各项政策制定的职能部门有住建部、财政部、央行以及地方财政部门等。年关将至，这些部门"齐开金口"无疑让不少消费者摸不着北。"楼市政策到底谁说了算？"一位购房者表示，"而且离年关不过1个多月光景，为何不提前公布新政策走向，免得大家猜来猜去，跟打哑谜一样。"
美联物业的分析报告也指出，市场在经过一年的狂欢，疲态已现，年末尾市必将面临调整。尤其随着当前二手市场上的优质房源基本被消耗殆尽，预计未来房价走势的主旋律也还是以调整为主，不太可能出现大幅震荡的态势。不过十月中后期，关于房产优惠政策到期的各种报道和传闻在一定程度上影响了买卖双方的心理，这在很大程度上导致了十月中后期的成交行情突然好了起来，成交量出现了自7月萎缩以来的首次上涨。伴随着近期新出台的迪士尼批建、二手房贷收紧等因素，未来的几个月成交量或将会造就2009年最后的小高潮，部分急于套现的房东和急于买房的购房者将是2009年二手市场上最后一批主力军。
一系列楼市优惠政策将于年底到期，是就此取消还是延续？多位专家均表示，不建议全部取消楼市优惠政策。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在出来的一切消息都是猜测，一切政策方向仍要等12月份的中央经济工作会议来定调，但在保增长的前提不变的情况下，其个人不主张全盘取消所有优惠政策，如果全盘取消，对明年的房地产市场交易将有巨大的影响。
取消仍是猜测？
这将是一个涉及面极广的转变，除对2~5年期的二手房交易方面的税费将大幅度增加外，更多的选择新建商品房的一次置业者都将面临生活成本的增加，因为曾经下调到7折的贷款利率可能回升到8.5折。
不过顾云昌认为，政策的稳定性非常重要，他不认为现在就可以确定年底将取消所有的优惠政策，且就其个人的观点而言，也不主张全部取消。顾云昌的论据同样是今年的市场，据其介绍，截止到今年年底，房地产交易，其中包括新建商品房交易和二手房交易，总的交易额将达到5万亿元人民币，对GDP的贡献巨大。因此，在保增长的前提下，政策的稳定性非常重要，至少促进交易的政策不能取消。
而中国房地产业协会副会长朱中一也持类似观点，他表示，明年只要中国的出口没有根本扭转态势，房地产业仍肩负保增长和保民生两大重任的话，房地产政策不会有太大调整。
高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤亦认为，刺激楼市的优惠政策不可能全部收回。“如果政府真的收回刺激政策，那可能是提高首次购房者首付比例至30%。由于优惠利率直接影响到购房者的购买力，因此政府将会更加审慎。政府可能会保留首次购房者贷款利率70%的优惠，并且交由市场调节，如商业银行可根据市场风险变化来进行调节。 ”
明年形势难定
当优惠政策可能到期的预期增强时，楼市交易出现了非常巨大的反弹。然而这种反弹带来的结果却不容乐观，一方面增强了建设部不主张优惠政策续期的决心，另一方面则可能提前释放了明年的需求。
顾云昌表示，反观过去几年的楼市交易，总体来说都是在稳步上涨的，但是各年之间则有一些调整，例如2007年的交易活跃，则2008年交易量缩小，及至今年成交再度上涨，如果今年的成交释放过多，则确实会对明年产生影响。如果所有优惠政策全部到期，那么则会产生巨大的影响。
李庆贤预计，一部分的取消优惠政策，可以使房价在2010年中国经济进一步复苏前健康回调5%~10%，如果迅速收紧，则会影响到作为支柱产业的房地产业的发展。
克而瑞（中国）首席研究员陈啸天则对明年楼市态度乐观。他预计，明年很多优惠政策将有所收紧，针对投资投机性需求的购房可能完全取消政策优惠。但由于宏观经济增长尚不稳定，仍存在反复的可能，为避免经济的大起大落，政策面仍将以偏宽松基调为主，对于自住性的购房需求国家将继续鼓励和支持，因此明年市场需求的稳定将得到保证。
尽管政策有所收紧，但通胀预期将进一步增强，基于这种预期，陈啸天预计，明年房地产交易中投资性的比例将进一步放大，另外，今年以来各开发商土地储备明显增加，这些新增土地储备将于明年开始陆续进入市场，因此明年的住宅供应将相对宽裕。“中国房地产市场在明年将进入一个‘价稳量平’的阶段。 ”
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