据搜房网了解到，位于世纪公园附近的某高档别墅，近期接待了三位外籍人士，他们希望购买此物业，但由于种种原因，最终只能作罢。有文章认为六部委171号文件并没有从根本上限制外资进入中国房地产市场，在一级市场、二级市场、中介、Reits等至少有八个方面的细节没有考虑到对外资的实际限制，因此很难起到实际效果。
限外令下，外籍人士在国内购房、外资在华收购，到底遇到了哪些障碍？又需要了解哪些情况？搜房网推出《住在中国》特别专题，邀请业内人士共同探讨。
本期人物：文汇报资深记者 熊海钧
本人一直认为，建设部171号文件颁布后的“限外政策”对上海物业投资市场并没有产生实质影响。笔者曾经在去年7月著文发表“对海外基金并无特别限制——六部委新政将使外资直接投资中国房地产受调控”的报道中，就预测性地持有这样的看法和认知。可以说，在目前北京的限外令细则公布之际，对于上海楼市的影响依然没有发生更多的变化。
关键词：个人投资 两个层面 转手并过户 细则
海外个人投资主要集中在高档公寓。我认为，海外个人投资者购买上海高端物业情况，目前不会对普通住宅造成太多的影响，比如对敏感的房价的影响。高端物业和国内市民需求的中低端物业，一般是处于关联程度并不高的需求不同的两个层面。即使有再多的“限外政策”细则出台，有实力的海外个人投资者依然可以注册公司法人等途径进行投资的。因此，估计目前上海不会立即出台“限外政策”细则；若要出的话，上海与北京的会有所区别的。举一则极端的事例，2004年，笔者在采访中发现海外个人投资者曾经以个人的名义买下中山公园汇川路上的两幢酒店公寓楼，然后又通过房产中介一套套地转手并过户卖给其他的个人投资者。对于此类出格的情况，应该是“限外政策”细则调整的主要对象。如果因为某种“限外政策”细则的实施，而影响上海达到国际大都市标准来看，是否有些得不尝失？上海来得国际人士是否多了？这是题外话。
关键词：中小企业 一二线城市 外资并购 话语权 投资力度
事实上，由于国内房地产中小企业在频频卖地、出让股份，境外资金则乘机加紧收购、储备一二线城市的土地和项目，已经显露峥嵘。外资并购内地房地产行业的势头将愈加迅猛，在国内高端地产行业将愈来愈具有话语权。国家统计局公布的数据显示，单个境外企业对国内房地产的投资力度正在加大。2006年境外资本投资中国房地产的金额达到82.3亿美元，比上年增长51.9%，这一趋势2007年仍在继续。
关键词：明显加速 有盘可接 有利可图 毛利率
对此，新华社记者许寿松在最近的报道中，也有比较客观地分析。他指出，近来外资对国内房地产项目的收购之所以明显加速的原因有二：一是新土地税费政策等系列调控措施引发了中小房地产企业纷纷“抛地”，使得客观上外资有盘可接，二是人民币、国内房地产业的高回报使得外资收购有利可图。尽管目前上海物业投资回报短期呈现明显收缩态势，但是平均率依然超过8%。而美国、德国以及香港的房地产业务机构的发布报告中也不同程度地分析指出，中国住宅项目的毛利率高达20%到30%，未来表现可能超过美国。
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